Eine Renditezahl braucht eine nachvollziehbare Grundlage
Eine Mietrendite lässt sich nur sinnvoll vergleichen, wenn die Berechnung einheitlich ist. Manche Angebote setzen die Jahresmiete ins Verhältnis zum reinen Kaufpreis. Andere berücksichtigen Kaufnebenkosten oder laufende Ausgaben. Fragen Sie deshalb nach der Formel und den Annahmen. Eine höhere Prozentzahl allein macht noch keine bessere Kapitalanlage aus, wenn die angesetzte Miete am Markt nicht realistisch erscheint.
Bruttorendite und Nettorendite unterscheiden
Die Bruttomietrendite ergibt sich aus Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis. Für die wirtschaftliche Betrachtung sollten die erwarteten laufenden Eigentümerkosten abgezogen und die verbleibenden Einnahmen auf das gesamte eingesetzte Kaufbudget bezogen werden. Eine Finanzierung wird am besten separat dargestellt. Tilgungszahlungen beeinflussen Liquidität und Eigenkapital, sind aber nicht mit laufenden Bewirtschaftungskosten gleichzusetzen.
Ein einfaches Rechenbeispiel
Angenommen, eine Wohnung kostet AED 2.000.000 und erzielt AED 140.000 Jahresmiete. Die Bruttorendite beträgt damit 7 %. Bei beispielhaften Kaufnebenkosten von AED 120.000 und jährlichen Eigentümerkosten von AED 25.000 verbleiben AED 115.000. Bezogen auf AED 2.120.000 ergeben sich rund 5,42 %, vor Finanzierung und möglichen persönlichen Steuern. Die Zahlen dienen ausschließlich der Veranschaulichung und beschreiben kein konkretes Immobilienangebot.
Service Charges objektbezogen prüfen
Laufende Gebäudegebühren können die Rendite einer Wohnung deutlich beeinflussen. Der Service Charge Index des Dubai Land Department zeigt genehmigte Gebühren für das ausgewählte Projekt, die Nutzung und das betreffende Jahr. Prüfen Sie daher das konkrete Gebäude. Ergänzen Sie Verwaltung, Reparaturen, Ersatz von Einrichtung und eine Reserve für mietfreie Zeiten. Eine pauschale Annahme für einen gesamten Stadtteil reicht für die Kaufentscheidung häufig nicht aus.
Mieteinnahmen passend zum Vermietungsmodell ansetzen
Vergleichbare Mietverträge sollten möglichst ähnliche Grundrisse, Ausstattung und Zustände aufweisen. Neuvermietungen und Vertragsverlängerungen können unterschiedliche Aussagen liefern. Bei kurzfristiger Vermietung stehen Buchungseinnahmen zusätzlichen Kosten und saisonaler Auslastung gegenüber. Verwaltung, Reinigung und Versorgungsleistungen gehören dann in eine eigene Kalkulation. Vergleichen Sie diese Variante nicht ungeprüft mit einer klassischen Jahresvermietung.
Auch eine vorsichtige Variante rechnen
Wie verändert sich die Rechnung bei niedrigerer Miete, späterem Mietbeginn oder höheren Instandhaltungskosten? Diese Fragen helfen, die passende Reserve festzulegen. PNP kann mit Ihnen eine Vergleichsstruktur erarbeiten, in der für alle Immobilien dieselben Kostenpositionen und Annahmen verwendet werden. So wird verständlicher, welche Wohnung zu Ihrem Einkommensziel, Ihrem Budget und Ihrem gewünschten Verwaltungsaufwand passt.
Quellen und Einordnung
Die verlinkten Quellen haben eigene Veröffentlichungsdaten. Dieser Beitrag verbindet diese Informationen mit allgemeinen Kriterien für die Immobiliensuche.